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                                  房地產發展趨勢

                                  2018-05-09 10:26:21報告大廳(www.xbbr.tw) 字號:T|T
                                  主題詞:房地產
                                    報告大廳摘要:房地產開始從下跌向上漲扭轉,在一線城市房價持續大漲的帶動下,越來越多的三四線城市也在去庫存的過程中開始止跌回漲。以下對房地產發展趨勢分析。

                                    中國的房地產市場波動進入到一個城市圈為主導的新的發展階段。房地產開始從下跌向上漲扭轉,在一線城市房價持續大漲的帶動下,越來越多的三四線城市也在去庫存的過程中開始止跌回漲。以下對房地產發展趨勢分析。

                                  房地產發展趨勢

                                    據2015-2020年房地產市場行情監測及投資可行性研究報告顯示,2018年1-3月份,全國房地產開發投資21291億元,同比名義增長10.4%,增速比1-2月份提高0.5個百分點。房地產發展趨勢分析,其中,住宅投資14705億元,增長13.3%,增速提高1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.1%。

                                    全國房地產開發投資增速

                                  房地產發展趨勢

                                    隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產業得到飛速發展,取得了令人矚目的成就。房地產投資的總體規模逐年增大,從商品房投資類型結構看,普通住宅比重稍有上升,經濟適用房所占比重直降,辦公樓所占比重稍有下降,而商業用房所占比重趨于穩定,基本維持不變。信貸比重有所降低,但對銀行的依賴度依然過高。國內貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降的態勢。現從四大市場運行情況來分析房地產發展趨勢。

                                    1、投資:重點城市投資增速慢于全國平均水平3.7個百分點,海口、哈爾濱增長較快,銀川、福州、成都、北京降幅明顯

                                    2018年一季度,40個重點城市共完成房地產開發投資11376億元,同比增長6.7%,增速比全國增速低3.7個百分點。

                                    房地產發展趨勢分城市看,城市間差異顯著。從投資規模上看,上海、重慶、蘇州位居前三 甲,分別完成投資909、798、649億元。從增速上看,在40個重點城市中有31個城市上漲,9個城市下跌。其中海口、哈爾濱、長春、無錫增幅較大,均超過40%,北海、沈陽、深圳緊隨其后,增幅超過30%。在下跌的9個城市中,有6個城市跌幅超過10%,分別是銀川、福州、成都、北京、呼和浩特、石家莊等城市。

                                    2、新開工與土地購置面積城市間差異顯著,太原、沈陽、福州、蘇州新開工面積增長較快

                                    2018年一季度,40個重點城市新開工面積為12421萬平方米,同比增長2.9%,增速比全國增速低6.8個百分點。分城市看,重慶、蘇州、成都等3城市新開工面積規模位居前三 甲,分別為1704、877、811萬平方米。從增速上看,在40個重點城市中有18個城市上漲,22個城市下跌。房地產發展趨勢分析,在上漲的城市中,太原、沈陽、福州、蘇州等4個城市增速最快,增幅均超過100%。在下跌的22個城市中,有8個城市跌幅超過50%,分別是西寧、銀川、呼和浩特、烏魯木齊、石家莊、昆明、上海、北京等。

                                    2018年一季度,40個重點城市房地產企業共購置土地1114萬平方米,同比下降15.2%,出現明顯下跌。分城市看,廈門、西寧、銀川等3個城市房地產企業購置土地面積為零,貴陽、北海、太原分別購置土地8.1、3.6、3.5萬平方米,但該3個城市上年同期購置土地面積為零,無增速數據。除此以外,其余34個城市有完整的土地購置面積和增速數據,具體來看,寧波、重慶、蘇州等城市土地購置面積規模較大,均超過100萬平方米,從增速上看,成都、石家莊、長春、蘭州等城市增幅較快,均超過300%。

                                    3、多數城市銷售低迷,中西部部分省會城市增速超過20%

                                    2018年一季度,40個重點城市共完成商品房銷售10583萬平方米,同比下降2.5%,比全國增速低6.1個百分點;其中,商品住宅完成銷售8740萬平方米,同比下降4%,比全國增速低6.5個百分點。

                                    房地產發展趨勢分城市看,有25個城市商品房銷售面積保持增長,其余15個城市下跌。在上漲的城市中,烏魯木齊、鄭州、南寧、太原、長春等城市增幅較大,均超過20%,這些城市均位于中西部地區。在下跌的城市中,北京、天津、廣州、石家莊、蘭州等城市間降幅較大,跌幅均超過30%以上。

                                    4、價格整體漲幅平穩,但個別城市房價漲幅偏大,值得警惕

                                    房地產發展趨勢從商品房平均銷售價格來看,40個大中城市商品房平均銷售價格為12292元/平方米,同比上漲5.9%,漲幅比全國平均水平低0.6個百分點。其中商品住宅平均價格為12207元/平方米,平均上漲9.5%,漲幅比全國平均水平高0.8個百分點。

                                    分城市看,深圳市平均商品房價格最高,為53626元/平方米,北京次之,為36227元/平方米。三亞、杭州、廣州、南京、上海等城市平均房價在2萬-3萬之間。銀川、西寧、北海等城市平均房價較低,均在7000元以內。從房價漲跌幅度來看,呼和浩特、石家莊漲幅偏高,超過50%,濟南、杭州、青島、西安等城市平均房價漲幅也在30%以上;廈門、上海、鄭州、蘇州等4個城市平均房價同比出現下降,其中廈門和上海受樓市供應結構變化較大影響降幅較大。

                                    展望2018年,重點的一二線城市,尤其是一二手房價倒掛嚴重的城市需要關注供給端的改善。目前的二線城市限價政策都有個別微調的痕跡,但共性是調整的幅度較小,且基本剛達到房企盈虧平衡線。房地產發展趨勢分析,預計限價邊際改善的蔓延并非無可能,對于高需求城市的促進影響更為關鍵,市場也能在短時間內兌現。而對于供需矛盾并不突出的城市,以人才政策為代表的需求端促進因素則會有更為平緩而綿長的釋放周期。

                                  (本文著作權歸原作者所有,未經書面許可,請勿轉載)
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